土地について

更新日:2018年03月31日

土地の評価

評価のしくみ

固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

地目は、土地の主たる用途による種類のことで、宅地、田及び畑(農地)、山林、鉱泉地、池沼、牧場、原野及び雑種地をいいます。

固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。

地目別の評価方法

・宅地:宅地については「市街地宅地評価法」「その他の宅地評価法」により評価します。

【市街地宅地評価法】

1 商業地や住宅地など利用状況に応じて区分し、それを街路の状況や公共施設等の接近状況、家屋の疎度その他宅地の利用上の便等を考慮してさらに区分

2 標準宅地(奥行・間口・形状等が標準的なもの)の選定及び適正な時価の評定

3 主要な街路の路線価の付設

4 その他の街路の路線価の付設

5 路線価を基にしてそれぞれの宅地を評価

【その他の宅地評価法】

1 商業地や住宅地など利用状況に応じて区分し、それを街路の状況や公共施設等の接近状況、家屋の疎密度その他宅地の利用上の便等を考慮してさらに区分

2 標準宅地(奥行・間口・形状等が標準的なもの)の選定及び適正な時価の評定

3 標準宅地を基にしてそれぞれの宅地を評価

・農地、山林:状況の類似する地区ごとに、標準的な田、畑、山林を選定し、その適正な時価に批准して各筆を評価します。ただし、宅地等への転用許可を受けた農地等については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

・牧場、原野、雑種地等:付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。

宅地の税負担の調整措置

負担調整措置とは

宅地に係る固定資産税は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇はゆるやかなものになるように、課税標準額を徐々に是正していく負担調整措置が講じられています。

地価が下落する中で税負担が上昇するのは、本来の課税標準額に比べて現在の課税標準額が低いために、負担調整措置により本来の課税標準額に向けた是正過程にあるものです。

税の負担調整の経緯

平成9年度より、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が行われ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げ(又は据え置き)、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準の ばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。

負担水準のばらつきの原因

平成6年度に、評価の均衡を図るため、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格等の7割を目途とする評価替えが行われましたが、それまでは評価水準が市町村ごとにばらばらでしたので、各宅地の評価額の上昇割合にもばらつきが生じることになりました。

一方で、この評価替えによって税負担が急激に上昇しないように、なだらかに課税標準額を上昇させる負担調整措置が講じられました。

この結果、評価額と課税標準額との間に大きな開きが生じるとともに、各宅地の間の評価額の上昇の違いがそのまま課税標準額の上昇の違いとはならず、評価替えによる評価額の上昇が大きかった土地ほど負担水準が低いという状況が生じました。

注意点:「負担水準」とは・・・個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもので、次の算式によって求められます。

負担水準=前年度課税標準額÷新評価額(×住宅用地特例率(1/3または1/6))

負担調整一覧

住宅用地に対する課税標準額の特例

住宅用地の特例

住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その敷地面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に区分され、それぞれの特例措置が適用されます。

小規模住宅用地:200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は、住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といい、その部分についての土地の 課税標準額は、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

一般住宅用地:小規模住宅用地以外の住宅用地部分のことをいい、その部分についての土地の課税標準額は、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

住宅用地の範囲

住宅用地には、専用住宅に対するものと併用住宅に対するものの2種類があります。

専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地に供されている土地・・・その土地の全部(ただし家屋床面積の10倍まで)

併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地に供されている土地・・・その土地の面積(家屋床面積の10倍まで)に規定の率を乗じて得た面積に相当する土地

住宅の用に供されている土地とは

住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効果を果たすために使用されている一画地をいいます。

したがって、1月1日(賦課期日)において、新たに住宅の建築が予定されている土地又は、住宅が建設途中の土地は、住宅の敷地とは認められません。

ただし、従来の所有者が同一の敷地において住宅の建て替え中などの場合には、一定の要件を満たすと認められる土地は、住宅用地として取り扱うこととなります。

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